Quienes estén pensando en comprar o vender una vivienda en 2025 deben tener presente que más allá del precio pactado, existen cargas fiscales que pueden modificar el coste total de la operación. Conocer cada tributo aplicable y cómo gestionarlo evitará sorpresas y facilitará una toma de decisiones más precisa.
Cargas fiscales en la adquisición de una propiedad
El tipo de inmueble adquirido determina qué impuestos debe abonar el comprador. Las viviendas nuevas y las de segunda mano no tributan de la misma forma.
Tributación en viviendas nuevas
Cuando se compra una vivienda directamente al promotor o constructora, se aplica el IVA. En 2025, este impuesto se mantiene en el 10 % del valor escriturado. Si se trata de una vivienda protegida de régimen especial, el tipo se reduce al 4 %.
Ejemplo práctico
Si compras una vivienda nueva por 240.000 €, pagarás un 10 % en concepto de IVA, es decir, 24.000 € adicionales. El total a desembolsar asciende a 264.000 €, sin contar otros gastos.
Además, también deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. Si aplicamos un 1 % sobre esos 240.000 €, se sumarían otros 2.400 €.
Compras de segunda mano y el ITP
Cuando la vivienda es de segunda transmisión, no se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas y varía según el lugar, normalmente entre el 6 % y el 10 %.
Ejemplo
En Andalucía, donde el tipo habitual es del 7 %, una vivienda de 200.000 € supondría un ITP de 14.000 €, elevando el total a 214.000 €.
Gastos notariales, registrales y de gestión
Estos gastos no son impuestos como tal, pero deben incluirse en el cálculo. El notario, el Registro de la Propiedad y, si se contrata, la gestoría, suman entre un 0,5 % y un 1 % adicional sobre el valor de la vivienda.
Para ampliar información sobre financiación e hipotecas, puedes consultar esta guía sobre hipotecas en España en 2025.
Fiscalidad al vender una vivienda
Vender una propiedad también implica liquidar determinados impuestos, especialmente si se ha producido un beneficio respecto al valor de compra.
Ganancias patrimoniales y el IRPF
Cuando se vende por un precio superior al que se compró, la diferencia se considera una ganancia patrimonial y tributa en el IRPF.
Tramos 2025:
- Hasta 6.000 € → 19 %
- De 6.001 a 50.000 € → 21 %
- De 50.001 a 200.000 € → 23 %
- De 200.001 a 300.000 € → 27 %
- Más de 300.000 € → 28 %
Ejemplo real
Compraste una casa por 150.000 € y la vendes por 230.000 €. La ganancia es de 80.000 €.
Los primeros 6.000 € tributan al 19 %, los siguientes 44.000 € al 21 % y los 30.000 € restantes al 23 %. El total aproximado a pagar sería de unos 17.280 €, salvo que apliques deducciones.
Puedes reducir esa ganancia incluyendo gastos acreditados como reformas, notaría o comisiones de agencia.
Plusvalía municipal, impuesto local sobre el suelo
El ayuntamiento cobra este impuesto cuando se transmite una propiedad urbana. Existen dos fórmulas de cálculo:
- Objetiva: basada en coeficientes oficiales y el valor catastral.
- Real: en función del incremento real de valor.
Ejemplo simple
Si el valor catastral del suelo es de 45.000 € y se aplica un coeficiente del 0,16, la base sería 7.200 €. Con un tipo impositivo municipal del 30 %, se pagaría 2.160 €. Si el cálculo real fuera más beneficioso, puedes optar por él.
Exenciones aplicables en el IRPF
Hay situaciones en las que no se paga IRPF por vender una vivienda:
- Si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los dos años siguientes.
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu residencia habitual.
Ejemplo
Si tienes 66 años y vendes tu casa habitual por 250.000 €, no pagarás IRPF sobre la ganancia obtenida.
Documentación y plazos fiscales que debes conocer
Cuando se compra o vende una vivienda, no basta con firmar la escritura ante notario. Existen una serie de trámites fiscales obligatorios que deben cumplirse en plazos concretos y que requieren tener la documentación adecuada en orden.
Obligaciones fiscales tras la compra
1. Modelo 600 – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En operaciones de segunda mano, el comprador debe presentar este modelo para liquidar el ITP. Se gestiona en la consejería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente.
Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
2. Modelo 601 o 602 – Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Aplica en viviendas nuevas o en operaciones sujetas a AJD. Se presenta también ante Hacienda autonómica.
Plazo: mismo que el ITP, 30 días hábiles desde la firma.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Aunque no es un trámite fiscal, es esencial para garantizar la seguridad jurídica de la operación. Se hace con copia autorizada de la escritura, y suele tramitarlo la gestoría o el comprador directamente.
4. Justificantes y facturas
Es clave conservar las facturas de:
- Notaría
- Registro
- Gestoría
- Tasación
- Reformas o mejoras (si se quieren deducir en el futuro)
Estas facturas pueden ayudarte a reducir la base imponible de futuras ganancias patrimoniales si decides vender la vivienda más adelante.
Obligaciones fiscales tras la venta
1. Plusvalía municipal
Se presenta en el ayuntamiento donde se ubica la vivienda.
Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la venta.
Es importante llevar el cálculo y solicitar ambos métodos de estimación (real y objetivo) para aplicar el más favorable.
2. Modelo 100 – Declaración de IRPF
Si la venta genera una ganancia patrimonial, debe incluirse en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente.
Por ejemplo, si vendes en septiembre de 2025, se declarará entre abril y junio de 2026.
3. Justificación de gastos deducibles
Conservar documentos como:
- Escritura de compra original
- Facturas de mejoras (no reparaciones)
- Gastos notariales, registrales, de agencia inmobiliaria o cancelación de hipoteca
Te permitirá acreditar todos los costes asociados a la propiedad y rebajar la ganancia a efectos del IRPF.
Aspectos clave para inversores y compradores con perfil patrimonial
Quienes compran para invertir o gestionar patrimonio deben prestar atención especial a:
- Los beneficios fiscales en la compra de inmuebles para alquiler.
- Las implicaciones de declarar como persona física o jurídica.
- La rentabilidad comparada en distintas zonas geográficas.
La inversión en zonas de costa, por ejemplo, puede tener ventajas adicionales en términos de revalorización y ocupación turística. Si estás evaluando esa opción, echa un vistazo a ¿Es una decisión acertada invertir en la costa en España?.
¿Merece la pena comprar o alquilar en el contexto actual?
A la hora de valorar una compra, también conviene estudiar si el contexto económico y tus planes personales favorecen esta decisión. La diferencia entre alquilar o adquirir en 2025 dependerá del perfil del comprador, su capacidad de financiación y estabilidad laboral. Para orientarte mejor, puedes leer esta guía sobre si es mejor comprar o alquilar en 2025 según tu perfil.